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21 de Fevereiro de 2020

A dispensa do "habite-se" transfere a propriedade?

Entenda quais são os benefícios da recente Lei 13.865/19.

Laila Farias, Advogado
Publicado por Laila Farias
há 6 meses

Como regularizar a edificação (obra) da minha casa?

Cada Município dispõe de regramento próprio para regularização de uma edificação, mas tem documentos que são solicitados em praticamente todos as regiões, quais sejam:

  1. Projeto Arquitetônico elaborado por profissional habilitado, via de regra um engenheiro ou arquiteto;
  2. ART do profissional responsável pela obra;
  3. Certidão Detalhada e Habite-se ou Certidão de Conclusão de Obra emitidos pela Prefeitura Municipal;
  4. Certidão Negativa de Débitos do INSS emitido pela Receita Federal.

E, por óbvio, a aprovação destes documentos nos respectivos órgãos são cobradas.

De posse destes documentos, a obra estará regularizada no Município e na Receita Federal. Segundo passo será apresentação destes documentos no Cartório de Registro de Imóveis para incluir na matrícula do imóvel que foi construída uma casa, sua área, seus compartimentos, etc. Não sabe o que é matrícula? Neste artigo explico (clique aqui).

O que é habite-se?

O habite-se é um documento emitido pela Prefeitura onde se atesta que existe uma obra no local e que ela esta em condições habitáveis . Portanto, o habite-se não transmite propriedade, e nem é requisito para lavratura de escritura. Ele é um documento utilizado para regularizar a obra.

E com a Lei 13.865/19, como fica?

Conforme descrito, um dos documentos necessários para regularização da obra na Prefeitura, Receita Federal e no Cartório é o Habite-se. Visando "desburocratizar" o procedimento de regularização das edificações, no dia 08/08/2019 foi publicada a Lei 13.865 que trata sobre a dispensa do Habite-se para regularizar a obra. Esta Lei incluiu o artigo 247-A na Lei de Registros Publicos, que passa a ter a seguinte redação:

Art. 247-A. É dispensado o habite-se expedido pela prefeitura municipal para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 (cinco) anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia.

A Lei se aplica a quais casos?

São beneficiadas pela normativa, ou seja, NÃO precisam emitir Habite-se para regularizar a obra junto a Prefeituras e Cartórios, construções:

1. Residenciais urbanas unifamiliares; e,

2. De um só pavimento; e,

3. Finalizadas há mais de 05 (cinco) anos; e,

4. Localizadas em área ocupada predominantemente por população de baixa renda.

Por que tem pessoas entendendo que através desta Lei iriam adquirir a propriedade da casa onde moram?

Foram publicadas matérias em jornais com conceitos equivocados, o que levou as pessoas a entenderem que por meio desta Lei irão regularizar a propriedade do imóvel onde residem. Vejamos: as matérias veicularam que a Lei "dispensa o habite-se para aquisição da escritura", quando o correto seria "dispensa o habite-se para regularizar a obra".

A Lei facilita o processo para REGULARIZAÇÃO DA OBRA junto a Prefeitura e ao Cartório, o que é sim muito positivo. Mas, não trata de aquisição de propriedade.

Qual procedimento para adquirir um imóvel?

Conforme art. 1.245, Código Civil, para que se adquira a propriedade do imóvel, o título aquisitivo (seja ele escritura pública, instrumento particular ou sentença judicial) deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para ser registrado na matrícula do imóvel. Portanto, o que te faz proprietário é o registro do seu título aquisitivo. Por isso é que se fala que só é dono quem registra.

Documentos pelos quais posso formalizar minha propriedade

1. Realização de Negócio jurídico inter vivos (compra e venda, doação, dação em pagamento, permuta, etc);

2. Inventário,Formal de Partilha, entre outros (causa mortis);

3. Usucapião

4. Regularização fundiária

5. Acessão natural

Como ficará na prática a regularização das obras que se enquadrem na Lei?

Quais documentos serão apresentados? De fato, o habite-se não poderá ser exigido, mas teremos que aguardar quais serão os procedimento adotados pelas Prefeituras e pelos Cartórios, pois como exposto o habite-se não é o único documento a ser apresentado para regularização da obra. Na prática, restam dúvidas, como por exemplo:

1. Poderão as prefeituras exigir o Projeto da edificação? E a certidão detalhada?

2. Quem fará a definição de "localidade predominantemente por população de baixa renda"?

3. A CND do INSS deverá ser paga?

Aguardemos as adequações legislativas municipais.

Conhece alguém que será beneficiado por esta Lei? Encaminhe este artigo para ele.

    Quer saber mais sobre Direito Imobiliário? Siga meu Instagram @lailafariasadv

    4 Comentários

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    Texto muito interessante e de fácil compreensão, parabéns! continuar lendo

    Obrigada!!! A ideia é informar da maneira mais simples e didática possível. Fico feliz que gostou. continuar lendo

    Prezada Dra. Laila, todas as exigências elencadas para a regularização do imóvel continuam sendo exigidas, com a única diferença é que a prefeitura não irá expedir o Habite -se. Em outras palavras, haverá de retirar a certidão negativa do INSS se o imóvel se enquadrar nas medidas de exceção de cobrança. E a prefeitura exigirá que um engenheiro apresente fotos do imóvel e um laudo comprovando habitabilidade e o tempo da obra. E a partir dessas informações a prefeitura irá produzir a certidão autorizando a averbação da obra. O que mudou foi a exigência de aprovação do projeto antes da construção, por ele já estar concluido há mais de 5 anos. Logo, não se pode responsabilizar o contribuinte pelo silêncio da administração pública. continuar lendo

    No Município onde atuo a Prefeitura ainda não regulamentou a forma de regularização para estes casos, nem os Cartórios de Registro de Imóveis.
    A solução por você apresentada é uma excelente forma de regulamentar, mas caberá as legislações municipais a definição da forma de aprovação desta obra. continuar lendo